중국 상하이 1선도시 부동산 거래 싸늘
2선도시의 거래 열기는 얼마나 지속될까?
상하이, 션젼의 새 정책이 실시된 지 보름이 지난 현재, 1선도시 거래 성립이 급속도로 하락하고 있다. 하지만 난징(南京), 항저우(杭州), 쑤저우(苏州), 푸저우(福州), 동관(东莞), 종샨(中山), 우한(武汉) 등 많은 2선도시에서는 3월 부동산 거래의 열기가 뜨거웠다. 방 한 개 조차 찾아보기 힘들고 띠왕(地王)이 자주 나타나며 심지어 하루에 매진되는 현상이 나타나기도 했다. 그렇다면 갑자기 왜 2선도시 부동산이 이러한 상황을 맞았을까? 이 열기는 얼마동안 지속될까?
1선 부동산 ‘급속냉동’, 2선 부동산 ‘폭발적’
2016년에 들어섬과 동시에 1선도시 부동산의 폭등은 사람들을 혼비백산하게 만들었다. 3월에 들어서면서 2선도시는 1선도시를 대체해 부동산 시장 물가 상승의 중요 구역이 되었으며 부동산 거래 성립량, 거래 성립 가격 등 토지 시장의 다수 지표가 전국적으로 경쟁하게 되었다.
각종 데이터를 살펴보면 이를 뒷받침해주고 있다. 청명절 이후 베이징 신건 상품 주택 및 중고 주택의 인터넷 계약 수량이 전 분기대비 모두 40% 하락했으며, 한 매체의 보도에 따르면 빠른 현금화를 위해 소유주가 기존의 가격인 900만 위엔의 중고 주택에서 690만 위엔까지 내렸다.
‘3.25’ 새 정책 실시 후 상하이 부동산에도 물량 가격이 잇따라 하락하는 현상이 나타났으며 홍커우(虹口)구 주택 가격의 하락폭은 각 구역 중 선두를 달리고 하락 폭은 29%인 것으로 나타났다. 일전에 주택 가격이 이미 연속 15개월 상승한 션젼의 부동산 시장 거래 성립량도 ‘급속냉동’을 맞이했다. 3월의 마지막 주에 션젼의 종위엔(中原) 제시 가격 지수는 이미 50%를 돌파했으며, 이는 션젼 제시 가격 하락의 부동산 자원 수량이 이미 제시 가격 상승의 부동산 자원을 초과했다는 것을 표명했다.
이어서 2선도시가 긴급히 열기를 이어받았다. 이쥬(易居) 연구원이 발표한 연구보고에 따르면 3월, 중국 30개의 조사를 받는 전형적인 도시 신건 상품 주택 거래 성립 면적은 2563만㎡이고, 전 분기대비 133.0% 상승, 전년 동기대비 82.9% 상승했다. 이에 따라 3월 시장 거래성립은 역사상 월간 최고 수치를 기록했다. 그 중 항저우 부동산 시장 거래성립의 열기가 가장 뜨거웠으며 전 분기대비 증가폭이 322.1%에 도달하여 30개 도시 중 최고치를 기록했다. 텐진이 두 번째를 기록하며 전 분기대비 증가 폭이 260.7%에 달했다.
1, 2선 도시의 뜨거운 열기 덕분에 모범 기업들은 1분기 판매부터 시작이 좋았다. 조사에 따르면 3월 24개 부동산 기업의 판매액을 합하면 1929.9억 위엔에 달하며 이는 전년 동기대비 상승폭이 128%에 달하는 것으로 나타났다.
4월 15일, 국가통계국이 발표한 데이터에 따르면 1분기 전국 상품 주택 판매 면적과 판매액이 대폭 상승했다. 1-3월 상품 주택 판매 면적은 24299만 ㎡이고, 전년 동기대비 33.1% 상승했으며 증가 속도는 1-2월보다 4.9% 상승했다. 그 중 주택 판매 면적은 35.6% 성장했고, 주택 판매액은 60.3% 성장했다. 또한 상품 주택 판매액은 18524억 위엔으로 54.1% 상승했다.
여기서 주의해야 할 것은 3월 말 분양 주택과 상품 주택의 미분양 면적에 눈에 띄는 하락이 나타났으며 이는 재고가 전 분기대비 처음으로 하락세가 나타난 것이다. 3월 말까지 상품 주택 미분양 면적은 73516만 ㎡로 2월 말보다 415만 ㎡ 감소했다.
3월에 진입한 후 각 지역에는 토지 구매 붐이 일고 있으며, 개발상은 2선도시를 향해 눈길을 돌렸다. 특히 허페이(合肥), 난징(南京) 등 도시에는 대부분이 높은 프리미엄을 붙여 토지를 구매한다. 사실상 올해 1분기 모범 부동산 기업의 토지 구매가 지속적으로 높은 수치를 유지하고 있으며 1, 2선 위주로 집중되어 있다. 그 중 모범 기업의 2선도시에서 토지 구매 금액은 636.47억 위엔으로 총 금액의 53.6%를 차지했으며 작년 동기대비 18.9% 상승했다.
2선도시의열기, 3대 동력으로 버틴다
왜 2선도시의 부동산 시장의 열기가 뜨거울까? 업계는 일반적으로 완화된 신용 대출 정책, 지속적으로 이로운 부동산 시장 새 정책이 2선도시 상승에 사회 조건을 제공했고 1선도시의 긴축과 토지를 팔지않고 보관해 둔 것이 조공 역할을 했다고 보고 있다. 하지만 부동산의 투자성 수요는 시장 열기와 가격 상승을 돕는 원흉이 되었고 이는 2선도시의 부동산 리스크를 조장하여 억압형의 부동산 시장 조정 정책이 시급할 것으로 보인다.
류홍유(刘洪玉) 칭화대학(清华大学) 부동산 연구소 소장은 1선도시와 2선도시가 재고 압력이 없을 뿐 아니라 오히려 공급 부족과 가격 성장의 압력을 맞닥뜨리고 있어 “공급 증가, 가격 억압, 투기 타격, 거품 파멸 경계를 초래할 수 있는 금융 리스크, 주택 보장 개선이 도시가 맞닥뜨릴 문제들”이라고 전했다.
업계 분석에 따르면 2015년 많은 횟수의 화폐 신용 대출 정책 조정을 겪은 후 신용 대출이 전면적으로 완화되었으며 현재 주택 구매 신용 대출 혜택은 최적의 시기이다. 데이터에 따르면 올해 1분기에 새로 추가된 인민폐 대출은 4.67만 억 위엔에 달하고 한 분기 역사상 신기록을 달성했다. 이는 2순위인 2015년 1분기보다 1.06만 억 위엔 높다. 이 밖에도 적립금 대출액 또한 신기록을 달성하였으며, 개인 대출액 증가의 절대적인 주력도 중장기이고 부동산 담보 대출은 눈에 띄게 성장했다.
2월 말, 중앙은행은 다시 한 번 0.5% 강등했으며 신용 대출 수요 성장에 완화된 환경을 제공했다. 이 밖에도 2, 3선 도시 부동산에 많은 이로운 정책을 내놓아 효율적으로 부동산 수요를 자극시켰고 시장의 신뢰를 일으켰다.
국토자원부가 일전에 발행한 <국토자원 ‘135’기획 개요>에 따르면 부동산의 재고를 없애고 효율적인 조정정책을 실시하여 부동산 시장을 안정시킨다. 또한 공급과 수요관계가 긴장되어 있는 구역에 토지 규모를 추가하고 부동산 재고가 비교적 많은 도시에는 부동산 토지 공급을 중지한다.
이번 국토자원부는 재고가 비교적 높은 도시에 부지 공급 감소를 제의하고 ‘각 도시에 맞는 정책’의 목표를 나타내었으며 근 한 달간 이미 다수의 성시가 토지 공급 시장을 겨냥해 긴축 조치를 취했다.
일전에 1선도시의 모범 부동산 기업 토지 경쟁 영향으로 인해 일반적으로 토지 가격이 주택 가격을 초과하는 현상이 나타나고 있다. 1선도시 토지 시장은 팔지 않고 보관하려 하고 2선도시 우수 토지 자원은 비교적 적어 부동산 토지 구매 경쟁은 치열하며 인기 토지 할증 비율이 높은 수치를 유지하는 것이 한층 더 시장 전체의 할증 비율 향상과 건물 가격 상승을 이끌었다.
2선도시 주택 가격, 토지 가격 상승에 대해 각 지역 정부는 시기를 잘 잡아 토지 공급을 증가시킨다.적지 않은 개발상은 2선도시에 토지를 구매하는 것에 대해 전략적인 생각을 가지고 있지만 이는 부득이한 것으로 보고 있다. 1선도시는 구매가 힘들고 3, 4선도시 또한 마찬가지로 2선도시는 거의 필연의 선택권이 되었기 때문에 현금 흐름의 각도에서 고려하여 시장이 좋으면 바로 추진해나가야 한다. 하지만 올해 부동산 개발 기업의 자금에 눈에 띄는 성장이 나타났다. 데이터에 따르면 1-3월 부동산 개발 기업의 자금은 31992억 위엔이고 전년 동기대비 14.7% 성장했지만 올해 1-2월 분에 1.0% 하락한 것으로 나타났다.
하지만 일부 2선도시의 토지 공급량 증폭, 높은 토지 가격 유지, 부동산 시장에 지나치게 높은 투자자 비례, 조정 정책 등 위험 요소가 나타나기 시작하여 이에 개발상과 주택 구매자는 경계해야 할 것으로 보인다.
1선도시의 부동산 가격은 대폭 폭등과 연결되어 강한 수요의 주택 구매 문턱을 높였고 미래의 시장 수요의 적자가 나타났다. 하지만 자금의 스필오버로 인해 1선도시 정책 긴축, 문턱의 상승이 대량의 과잉된 자본을 주변의 2선 도시로 흘러가게 만들었다. 2선도시 부동산의 투자 속성 강화로 투자자가 현재 일반 주택 구매자를 대신해 주택 구매의 새 주력이 됐다. 시장이 과열되는 상황아래 수요자들 또한 공황성을 띄며 시장에 들어오고 있어 이로 인해 수요는 끊임없이 들끓고 있다.
지나친 상승, 리스크 경계해야
현재 정책, 화폐 환경 아래 2선도시는 연속적으로 단기 상승할 것이다. 하지만 토지 가격의 상승은 주택 가격 상승을 초래할 수 밖에 없다. 이에 가격의 지속적인 상승은 투기성, 투자성 수요 실패 후 새롭게 힘을 길러 재기할 것이고 시장 리스크는 끊임없이 누적될 것이다.
한 부동산 연구원은 현재 중국의 2선도시는 여전히 재고 시기에 처해있으며 고객을 끌어들이는 능력이 전혀 향상되어 있지 않다고 전했다. 또한 “현재 부동산 기업의 투자 의향, 새로운 착공 면적에서 보면 호전되지 않았고 이러한 배경 아래 이른바 ‘1시간 매진’, ‘1일 매진’은 일종의 판매 행위이고 이러한 기회를 잡아 자금 회수를 가속화 하려는 것”이라고 밝혔다.
한 부동산 투자부 책임자는 현재 2선도시 토지시장의 열기가 토지 가격의 신기록을 달성하고 있지만 개발상은 여전히 주저하지 않고 높은 가격으로 토지를 구매하고 있다고 전하며 이는 기업의 생사와 관련있다고 밝혔다. 또한 공급 총 가격이 상승했지만 생산품 구조에는 큰 변화가 없으며 이는 고객에게도 큰 변화가 없지만 주택 구매 자본은 증가한 것으로 미래 시장의 위험이 높아지고 있다.
1분기 부동산 시장의 결과는 좋았지만 다가오는 2분기에 대해 업계들의 관점은 낙관적이지 않다. 적지 않은 업계 인사는 2분기가 끝날 때 거래 성립량 하락의 가능성이 있다고 전했다. 구윤창(顾云昌) 전국 부동산 연맹 주석의 분석에 따르면 현재 중국의 일부 큰 도시의 부동산 거품은 여전히 끊임없이 커지고 있고 파멸의 위험이 존재한다. 하지만 아직은 시기가 아니기 때문에 상하이, 션젼 등 지역의 구매 긴축 정책이 파멸의 위험을 방지할 수 있다고 전했다. 아울러 일반적으로 큰 도시일수록 부동산 시장의 열기가 빠르게 오르락 내리락하기 때문에 상하 파동이 비교적 크고, 이와 반대로 작은 도시의 경우 파동이 비교적 작다고 덧붙였다.
